甘政辦發〔2014〕52號

各市、自治州人民政府，蘭州新區管委會，省政府各部門，省屬有關企業，中央在甘有關單位：

　　為進一步規范物業服務行為，促進物業服務行業發展，根據國務院《物業管理條例》和《甘肅省物業管理辦法》等法規規章，結合我省實際提出如下意見。

　　一、健全物業管理的工作體制

　　按照屬地管理、重心下移的原則，建立市州、縣市區、街道鄉鎮物業管理層級監管機制。縣級以上人民政府要加強組織領導，房地產行政主管部門要按照決策部署，加強對本行政區域內物業管理服務活動的監督管理工作。各級公安、環保、建設、物價、規劃、工商、衛生、城市管理等部門要按照各自職責，依法實施對物業管理活動的監督管理。街道辦事處、鄉鎮人民政府指導本轄區內業主大會的成立和業主委員會的選舉，指導、監督業主大會和業主委員會依法履行職責，依法處理物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。社區協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理方面的工作。建立社區居民委員會、物業服務企業、業主委員會（業主代表）三方協調機制，及時協調處理物業糾紛。

　　實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城市管理、房地產管理等部門參加。聯席會議主要協調業主委員會不依法履行職責的問題；物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題；物業管理區域內發生的突發事件、物業管理和社區管理銜接配合中出現的重大問題等。業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位相互之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決；協商不成的，可申請調解、仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　縣級以上地方人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃，制定落實扶持政策,加強行業管理,提高專業化、社會化水平，促進物業服務行業健康發展。物業服務行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護物業服務企業合法權益。

　　二、依法規范物業管理活動

　　嚴格執行相關法規規章,依法查處和糾正物業管理活動中的各種違法違規行為。物業管理區域內供電、供暖、供水、供氣、通訊等單位應當收費到戶，依法承擔業主專有部分以外相關管線和設施設備維修、養護、更新的責任和費用，承擔經營服務過程中產生的損耗。對不能實現終端收費，確需物業服務企業代收的，實行有償服務。禁止以停水、停電、停氣、停暖等形式強迫物業服務企業代收相關費用和承擔損耗費用。違反規定的經營單位，屬地政府要及時督促整改落實，給業主、物業服務企業造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　嚴格執行《甘肅省物業管理辦法》中關于新建住宅小區物業管理用房建設規定，配套完善住宅小區物業管理用房。各級規劃設計管理部門要將住宅項目物業管理用房標準列入規劃設計審查范圍。建設單位在申請商品房銷（預）售許可證和辦理所有權初始登記時，應當提供物業管理用房的位置和面積，并在商品房銷(預)售時予以公示。設區的市、縣（市、區）房地產行政主管部門應當在房地產登記簿中注明住宅區內物業管理用房的位置和面積，供業主查詢。物業管理用房不得計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業主，不得買賣或抵押。

　　嚴格項目招投標監管。新建住宅小區要全面實行前期物業管理招投標制度。業主大會、業主委員會成立后，可以通過設區的市、縣（市、區）物業服務行業主管部門的招投標平臺,重新選聘物業服務企業。

　　三、建立質價相符的價格體系

　　各市州政府價格行政主管部門和房地產行政主管部門要依據全省物業管理服務等級標準，結合實際，制定普通住宅小區物業管理服務等級標準。縣市區房地產行政主管部門會同價格行政主管部門，按照等級標準，認定住宅小區物業管理服務等級，作為價格行政主管部門核定收費標準的依據。

　　普通住宅物業服務收費實行政府指導價。價格行政主管部門要會同房地產行政主管部門建立政府指導價與物業服務成本的聯動機制，綜合考慮物業服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價指數變動情況，原則上三年調整一次政府指導價。業主大會成立后，物業服務收費由業主大會決定。逐步形成業主和物業服務企業協商確定、質價相符的市場化價格機制。

　　四、大力扶持物業服務企業發展

　　物業服務企業享受支持現代服務業發展的稅收優惠政策。物業服務企業代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金不計征營業稅。住宅小區內公用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格，按照當地居民使用價格的標準計收。涉及向物業服務企業收取的行政事業性收費和經營服務性收費，根據相關規定能免繳的免繳，不能免繳的按最低收費標準收費。配合城市美化亮化用電，按公益電價計收。住宅小區內的綠化用水，免收污水處理費。各級政府要積極支持物業服務企業通過實施設施設備改造、節能減排項目降低服務成本。

　　五、加大住宅專項維修資金歸集力度

　　各市州建設（房地產）主管部門會同財政部門要制定完善住宅專項維修資金管理辦法，并對應急情況維修資金使用管理作出規定。切實加強商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督工作。住宅專項維修資金管理堅持專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益。要加大住宅專項維修資金歸集力度，在辦理房屋所有權證時，應查驗繳納住宅專項維修資金的情況。房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況，并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋的所有權同時過戶。住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　各級電梯質量安全主管部門要按照《質監總局關于進一步加強電梯安全工作的意見》（國質監發〔2013〕14號），做好電梯安全工作，保障人民群眾安全、舒適、便捷地使用電梯。

　　六、積極化解物業矛盾糾紛

　　各級政府要高度重視物業服務領域的矛盾糾紛，把解決開發建設遺留問題作為突破口，嚴把質量驗收關、承接查驗關、合同約定關，充分發揮人民調解的優勢作用，保護業主和物業服務企業的合法權益。要根據《甘肅省2013—2017年城市棚戶區改造規劃》，立足經濟社會發展水平和財政能力，統籌推進老舊小區改造，不斷提高基礎設施和公共服務設施建設水平。各市州、縣市區政府要明確相關部門、單位的主體責任，并在小區設立矛盾糾紛調查處理責任公示欄進行公示。要加強引導監督，從規范服務和提升物業服務企業素質入手，全力推動物業服務行業提質升級，通過提高業主對物業服務的滿意度，化解矛盾糾紛。社區居民委員會、物業服務企業、業主委員會要加強物業服務區域內公共秩序的維護，配合公安機關做好社會治安等相關工作，積極創建平安小區。

　　七、加強監管提高物業服務水平

　　各級房地產行政主管部門要嚴格按照《物業服務企業資質管理辦法》（建設部令第164號）規定，把好市場準入關。加強對物業服務企業的動態管理，堅決清退整體素質低下和嚴重違規的企業。建立和完善物業服務企業信用檔案，并向社會公示，規范物業市場管理秩序，全面實行物業服務信息公開制度。物業服務企業應在服務區域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業服務費用、經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況、業主規約（含高空拋物、公共空間占用、飼養寵物等內容）等相關信息。物業服務企業的收費文件、收費標準（含代收水、電、暖和天然氣等費用標準）、收費金額和使用情況等，每半年向小區業主公示一次，當年7月底前公布上半年的收費和使用情況，次年1月底前公布上一年度全年收費和使用情況。

　　八、加大宣傳營造良好物業發展環境

　　各級政府和房地產、價格行政主管部門要充分發揮輿論宣傳的導向作用，堅持正面宣傳，讓廣大群眾了解物業管理政策法規，引導業主樹立正確的物業消費觀念和消費意識，積極支持和參與物業服務相關活動，自覺遵守物業管理法規和業主規約，努力營造全社會關心和支持物業管理服務工作的良好氛圍。

　　省建設廳要會同省發展改革委等有關部門，加強對各地物業管理服務工作的檢查和指導，對物業矛盾糾紛突出的地區和城市要進行重點督查。要開展物業管理示范項目試點工作，以點帶面，推進物業服務水平的整體提升。各市州政府要強化工作措施，靠實工作責任，加大獎懲力度，確保促進物業行業健康發展的各項措施落到實處。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　甘肅省人民政府辦公廳
                                            2014年3月21日