易居房地產(chǎn)研究院4日發(fā)布的《2020年7月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，7月40城成交量環(huán)比同比均增長，連續(xù)3個月同比正增長。1-7月，韶關、蘭州、廈門等12城成交量同比增長，珠海、西安、長沙同比降幅最大。

    對此，相關專家認為，下半年政策面不容樂觀，深圳、東莞、杭州、寧波、南京等熱點城市已收緊調(diào)控政策，且從目前的調(diào)控基調(diào)來看，后續(xù)不排除還有部分前期樓市表現(xiàn)火熱的城市出臺調(diào)控收緊政策。調(diào)控升級后，深圳和東莞的二手房市場已率先開始降溫，預計這些城市三季度新房市場也會有所降溫。

    雖然說樓市在調(diào)控政策的影響下，沒有能夠完全按照市場供求關系的變化發(fā)展，一定程度上，部分城市需求受到了政策的壓制，沒能有效釋放出來。但是，這也是對此前政策的糾偏，是對地方過度追求土地開發(fā)行為的規(guī)范。因為，如果樓市一直受制于地方政績的需要，無論是市場交易還是房價等，就都不可能依據(jù)市場規(guī)律變化與發(fā)展，供求關系也會受到人為因素的影響，變成虛假繁榮，甚至不斷地積累風險。

    事實也是，在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位沒有提出前，房子的屬性基本被投資和投機控制了，即便是剛性需求，也夾雜了明顯的投資成分，導致不惜掏空六只口袋、不惜當房奴也要購房，從而讓購買力異化成投機、讓需求異化成投資，無法在供求關系的影響下自由運行。特別是房價，更是成為既得利益者手中的道具。

    “房住不炒”的定位確定以后，很明顯的，房子的屬性開始回歸，住房不再是投資和投機的代名詞，而是居住。一旦房子回歸到居住屬性，稍加一些投資因素。那么，房地產(chǎn)市場也就能夠真正步入到健康有序的發(fā)展軌道。

    應當說，“房住不炒”定位確定以來的這段時間，雖然房價仍然處于上漲通道，特別是環(huán)比價格仍然保持上漲不變。但是，同比已經(jīng)出現(xiàn)波動，呈現(xiàn)有漲有跌的格局。只是，供求關系仍然沒有能夠成為市場和價格的主動力，很大程度上仍是調(diào)控政策在作用，是調(diào)控政策在決定著房價的變化，稍有不慎，就會出現(xiàn)價格上漲現(xiàn)象，且有點一發(fā)難收之感。所以，如何才能讓市場供求關系在市場運行、房價變化中發(fā)揮更大作用，是樓市調(diào)控應當重點研究的問題。

    今年以來，在疫情的影響下，市場一度呈現(xiàn)嚴重低迷的狀態(tài)，無論是開發(fā)商還是地方政府，都呈現(xiàn)十分焦慮的狀態(tài)。地方紛紛出臺救助開發(fā)商的政策，開發(fā)商則通過降價和優(yōu)惠等吸引購房者。實踐證明，這些手段是有效的，也是產(chǎn)生效果的。這一點，從1——7月份市場的交易額明顯增長就可見一斑。

    而當交易額出現(xiàn)增長后，一些地方似乎也緊張起來，迅速采取措施，出臺相關政策，避免被有關方面約談，也避免做出頭鳥。業(yè)內(nèi)人士對下半年市場的預測，也似乎印證了這一點。原因就在于，部分地區(qū)調(diào)控政策已經(jīng)收緊，市場也一定會受到影響。

    恰恰是，在中央提出發(fā)揮國內(nèi)市場大循環(huán)主體作用的大背景下，控制房地產(chǎn)市場交易，是不夠正確的。因為，房地產(chǎn)市場交易也是“內(nèi)循環(huán)”的一個組成部分，也是擴大市場需求、發(fā)揮消費對經(jīng)濟增長拉動作用的重要內(nèi)容。“內(nèi)循環(huán)”不只是普通消費品需求，不只是汽車、家電等的消費，也不只是新消費需求，同樣包括住房消費。前提是，不要讓房價跟著一起飛。對房地產(chǎn)市場來說，市場交易可以放開，可以讓剛性需求、改善性需求有效釋放。前提是，控制好房價，讓房價遵循“房住不炒”定位。只要房價穩(wěn)定，市場交易就不怕熱，不怕火。而且，相關的政策可以支持市場交易的擴大，支持各種剛性需求和改善性需求。

    這也意味著，按照因城施策要求，地方政府可以依據(jù)本地實際，制定促進住房消費的政策和措施，鼓勵剛性需求和改善性需求，特別是中低收入階層的住房問題，可以借助政策一并激活。而對于住房投資和投機，以及房價，則需要嚴格控制，決不允許再出現(xiàn)市場交易和房價同步增長、同步上升現(xiàn)象。

    所以，地方在如何運用樓市調(diào)控政策方面，只要堅持“房住不炒”定位，只要確保房價不漲，不出現(xiàn)過度投資和炒作現(xiàn)象，就不需要有太多擔心，也不要人為壓制。需要控制的是房價和炒作，而不是正常的市場交易。在經(jīng)濟需要穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)市場是不能太冷的，也不應該太冷。