新工具與配套資金護航“去庫存”

“消化存量房產已成為短期房地產政策的重心之一。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示，國企收儲未售新房是當前政府力推的“去庫存”模式。此外，“以舊換新”“非居改租”等模式也將同步推行。

記者了解到，此前，鄭州、南京、珠海等地國企已經先行先試，通過直接收購、以舊換新等方式參與存量房的去化過程中。

近日，又有多地政府宣布擬收購商品房。廣州市增城區人民政府公告，公開征集廣州(新塘)至汕尾鐵路項目(新塘段)符合條件商品性安置房源報名，擬購買市場化商品房作為安置房源。蘇州明確，組織地方國有企業以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房。

配套資金將為消化存量房產提供重要保障。5月，中國人民銀行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按市場化、法治化原則，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

這項新工具可以撬動銀行貸款5000億元，為國企收購未售商品房提供資金支持。許多分析人士認為，保障性住房再貸款體現出盤活存量的政策思路，可以直接助力房地產市場“去庫存”。

保障性住房再貸款將發揮多重政策效果。招聯首席研究員董希淼表示，通過提供低成本資金支持，提高銀行助力消化存量商品房工作的積極性；支持地方政府化解房地產市場風險；存量未出售的商品房被收購，房地產企業資金回籠后，可用于保交房及其他項目建設，形成良性循環。

“截至4月末，商品房待售面積為7.46億平方米，如果降至過去10年平均5.91億平方米的庫存水平，去庫存規模將達到1.54億平方米?！睎|方金誠首席宏觀分析師王青估計，如果保障性住房再貸款帶動的5000億元貸款全部落實到位，能夠消化存量商品房約0.6億平方米至0.7億平方米，相當于待消減過高庫存的40%至50%。

5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議召開。這一會議明確，商品房庫存較多的城市，政府可以“以需定購”，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

王青認為，“以需定購”意味著要參考當地保障房供應需求，以及當地房地產去庫存需求；“合理價格”則表明要根據市場供需平衡狀況，確定收購價格。在他看來，未來圍繞“合理價格”水平，可能還存在博弈過程，估計最終收購價將較現有市場價格有一定折讓。

房貸新政帶動市場回暖

“近期各地推出的房地產新政力度較大，基本都有助于消化存量房產?！敝袊紫洕鷮W家論壇理事長、廣開首席產業研究院院長兼首席經濟學家連平表示，比如多地取消限購，限制性政策松綁，同時房貸首付比例下調、房貸利率下行也都有利于提振房地產銷售，進而有助于消化存量房產。

董希淼也認為，金融管理部門推出的一攬子房地產金融措施，有助于刺激居民住房消費的意愿和能力，進一步降低了購房門檻，對于房地產市場“去庫存”起到了間接作用。

據不完全統計，自5月17日一攬子房地產金融措施以來，已有廣東、湖北、云南、山西、甘肅、河北、陜西、海南、吉林、江西、河南、黑龍江、遼寧、江蘇、青海、寧夏、廣西、新疆、上海、重慶等省(區、市)，宣布優化房地產金融政策。

尤其是上海、廣州、深圳這三個一線城市的房地產政策調整優化，力度超出了市場普遍預期。其中，上海、深圳明確，首套房最低首付比例調整為不低于20%，首套房貸款利率下限為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減45個基點。廣州明確，執行首套房15%、二套房25%的最低首付比例，取消首套房、二套房貸款利率下限。

“房地產新政落地后，一線城市市場情緒明顯回升?！敝兄秆芯吭悍治鰩熋闲略霰硎?，北京、上海、深圳5月以來的二手房成交規模保持在高位，維持溫和修復態勢；由于時間較短，新房網簽數據均暫無明顯變化。成都、杭州等部分熱點新房項目入市，帶動新房成交規模小幅回升，二手房保持較高活躍度。

關鍵在于穩定市場預期

展望未來，分析人士認為，消化存量房產的關鍵在于穩定市場預期，市場銷售仍是“去庫存”的主渠道。

“消化存量房產的路徑和模式已逐漸清晰，如果接下來能夠盡快推動相關措施落實，將有助于緩解房企經營壓力、穩定市場預期?！标愇撵o認為，推動房地產市場企穩最重要的仍是加快房價企穩，只有穩住房價才能有效激活市場，實現存量房產去化。

王青表示，考慮到存量房產規模大，去庫存需要的資金規模在萬億元級別，因此僅依賴地方政府收購存量房產去庫存難度很大，市場銷售仍應是去庫存的主渠道。

“著眼于將房地產庫存壓降至合理水平，推動房地產行業實現軟著陸，需要盡快引導樓市企穩回暖?！蓖跚嘟ㄗh，通過發揮存款利率市場化調節機制作用、政策性降息等方式，緩解穩息差對銀行下調房貸利率的掣肘，從而推動房貸利率進一步下調。

“根本還是要穩定居民住房消費預期。”董希淼表示，下一步，應繼續調整優化房地產市場調控政策。非一線城市應全面取消限制性措施；一線城市應進一步放開非核心城區的限購、限售政策。

在房地產金融政策方面，董希淼建議，應繼續放寬首套房貸款認定標準，只要房貸已經結清，申請房貸即視為首套；引導商業銀行適當降低存量二套房貸款利率，推出三套房貸款并采取合理的首付比例和利率，進一步降低居民住房消費負擔。此外，3000億元保障性住房再貸款額度也有進一步提升的空間。

“由于新房供給的源頭是土地供應，因此政策也需結合土地市場進行統籌安排，盤活存量土地也是控制與去化市場庫存的重要措施?！标愇撵o表示。